Dolda fel i bostadsrätt
Att köpa en bostadsrätt är en stor affär som innebär mycket pengar och en hel del tankekraft. Det är lätt att missa något viktigt som du kanske inte ens visste om att du behövde veta, till exempel att du som köpare har en undersökningsplikt.
En bostadsrätt räknas som lös egendom, vilket innebär att man går efter köplagen. Säljaren ansvarar för fel i två års tid från tillträdesdagen och du måste reklamera ett fel till säljaren inom skälig tid, normalt inom 2–3 månader. Vanligtvis säljs bostadsrätter i befintligt skick, vilket är utgångspunkten i denna artikel.
Nedan kommer vi att gå igenom kriterier som behöver uppfyllas för att något normalt ska klassas som ett dolt fel, ge exempel på dolda fel i en bostadsrätt samt förklara vilka olika typer av ansvar som finns. Köplagen innehåller inget begrepp om “dolt fel”, men av pedagogiska skäl används begreppet löpande.
Utöver så kallade dolda fel kan fel i köpet även föreligga i två andra avseenden. Dels om bostadsrättens skick avviker från vad som avtalats mellan parterna, eller från vad säljaren har utfäst/garanterat. Dels om säljaren inte upplyst köparen om väsentliga förhållanden som säljaren måste antas ha känt till, och som köparen borde kunnat räkna med att bli upplyst om, förutsatt att förhållandet kan antas inverka på köpet. Läs mer om detta i slutet av artikeln.
Kommande rader handlar helt om så kallade dolda fel.
Pris: 2. 800 kr / timme
Vid det inledande mötet går vi igenom din juridiska situation och ser över hur vi på bästa möjliga vis kan hjälpa dig vidare. Vi gör en uppskattning av pris och tidsåtgång och sätter en gemensam plan framåt.
Kriterier som måste uppfyllas för att det ska ses som ett dolt fel
Ett fel behöver uppfylla följande kriterier för att det ska räknas som ett dolt fel i köprättslig mening:
- Det ska ha funnits innan köpet.
- Det ska inte ha gått att upptäcka av dig vid en noggrann undersökning.
- Felet ska vara väsentligt, vilket enligt domstolspraxis från Högsta domstolen betyder att kostnaden för felets avhjälpande inte får understiga tre procent av köpeskillingen.
- Det ska inte vara väntat om man tar hänsyn till bostadsrättens pris, ålder, skick eller övriga omständigheter.
Exempel på dolda fel i bostadsrätt
Fuktskada/vattenskada i badrummet
Ett av de vanligaste felen i en bostadsrätt är brister i badrummet, och då främst fuktskador. Normalt betyder en fuktskada i badrummet att hela badrummet måste rivas och ett nytt installeras. Om det inför köpet inte fanns några indikationer på fel i badrummet kan det föreligga ett dolt fel.
Spotlights i taket
Ibland är spotlights i taket felaktigt monterade och saknar värme- och brandisolering. Det kan ge brännskador runt området som kan vara svåra att upptäcka med blotta ögat.
Elfel
Elinstallationer som är underdimensionerade eller inte har dragits korrekt kan inte bara leda till att strömmen bryts, utan även till brand och personskador.
Något som är viktigt att känna till när det kommer till dolda fel i bostadsrätter är att du måste reklamera felet till säljaren så snart du upptäckt det, men även anmäla det bostadsrättsföreningen. Bostadsrättsföreningen är ansvarig för drift och underhåll av fastigheten, och beroende på situation kan det vara föreningen som bär ansvaret, inte säljaren.
Ett exempel på detta är vattenskador som vi nämner ovan. Vid vattenskada eller fuktskada - glöm inte att även anmäla skadan till ditt försäkringsbolag. Beror vattenskadan på att ledningarna blev felaktigt kopplade när badrummet installerades vid bygget kan det vara bostadsrättsföreningen som är ansvarig. Har felet uppstått vid en renovering som genomfördes av säljaren är det eventuellt denne som är ansvarig för felet.
Samma sak gäller vid till exempel dålig ventilation. Beror felet på något som skedde vid bygget av fastigheten är det föreningen som är ansvarig. Är det däremot säljaren som har genomfört något som orsakat den dåliga ventilationen ligger ansvaret på säljaren. När du har anmält till bostadsrättsföreningen görs normalt en utredning för att ta reda på hur felet har uppkommit, och då avgörs det om det är föreningen eller säljaren som är ansvarig.
Din undersökningsplikt som köpare av bostadsrätt
Du som köper en bostadsrätt har en undersökningsplikt som måste uppfyllas. Undersökningsplikten innebär att du måste undersöka bostadsrätten och själv säkerställa att det inte finns några upptäckbara fel. Det kan handla om fuktfläckar i badrummet, köket eller att se och lukta efter mögel.
I många fall är det svårt att själv uppfylla undersökningsplikten då den är omfattande. Därför är en rekommendation att ta hjälp av en professionell besiktningsman. Personen vet vad denne behöver leta efter och testa för att undersökningsplikten ska uppfyllas korrekt. Det är viktigt att besiktningen sker innan ett köpekontrakt signeras. Om det av någon anledning inte är möjligt kan du be köparen att lägga till en så kallad besiktningsklausul i kontraktet. Det innebär att du får möjlighet att undersöka bostadsrätten och att avtalet inte är bindande förrän besiktningen är avklarad. Skulle du hitta ett avgörande fel har du rätt att dra dig ur, och finns inget fel övergår avtalet till att bli bindande först när det är fastslaget.
Dolt fel i bostadsrätt
Vid köp av en bostadsrätt gäller reglerna som finns i köplagen. Säljaren är ansvarig för dolda fel och ansvarsperioden är två år. Det existerar inte någon generell upplysningsplikt från säljarens sida, men även om bostadsrätten har sålts i befintligt skick kan säljaren hållas ansvarig om denne varit medveten om väsentliga förhållanden som köparen borde ha meddelats.
Väljer du att anlita en besiktningsman kommer du ha en fördel vid en eventuell tvist som kan uppstå om du skulle upptäcka ett dolt fel efter tillträdesdagen. Du kan då visa att du har gjort det du kan gällande undersökningsplikten och att bostaden har undersökts grundligt.
Det är också viktigt att komma ihåg att säljaren endast har ansvar om alla kriterier vi tog upp ovan uppfylls. Kriteriet om att felet inte ska ha gått att upptäcka vid en besiktning blir väldigt viktigt i denna typ av frågor. Tänk på att anlita en kunnig besiktningsman som har erfarenhet av specifikt bostadsrätter då denne vet precis vad man ska leta efter och vad som är extra viktigt.
Eftersom säljaren inte bär ansvaret för fel som kunde ha upptäckts vid en noggrann besiktning är det viktigt att du gör allt du kan. Allt för att säkerställa att du inte upptäcker ett fel efter tillträdesdagen och att det anses vara ett fel som borde ha upptäckts tidigare. Då riskerar du att inte få någon ekonomisk ersättning och stå för åtgärderna själv. Det kan bli både dyrt och mentalt jobbigt.
Mäklarens ansvar
Mäklaren bär inte ansvaret för dolda fel. Dennes skyldigheter är att ge köparen all information om bostaden och vara en neutral part i affären. Mäklaren får aldrig undanhålla väsentlig information. Vet mäklaren om att det finns eller kan finnas fel ska detta meddelas till köparen som därefter kan utföra en noggrann besiktning.
Säljarens ansvar vid dolda fel i bostadsrätt
Om du upptäcker något som bedöms som ett dolt fel kan du som köpare kräva att säljaren sänker priset i efterhand eller själv betalar för att åtgärda felet. Är felet av väsentlig betydelse kan det vara så att du har rätt att häva köpet och få alla pengar tillbaka, men det är inte vanligt förekommande vid bostadsaffärer.
Garantier, utfästelser och avtalat skick
Utgångsläget när du köper en bostadsrätt är ofta att den köps i befintligt skick. Då utgår man från skicket på dagen när överlåtelseavtalet skrivs. När det kommer till garantier, utfästelser och avtalat skick så går detta under en annan kategori och räknas inte som ett dolt fel. Enligt köplagen måste bostadsrätten vara i väsentligt sämre skick än det som är avtalat för att du som köpare ska kunna göra en framgångsrik reklamation till säljaren.
Säljaren ansvarar för de garantier och utfästelser som getts om bostadsrätten. Ansvaret gäller även om det skulle hända något under tiden mellan tecknandet av överlåtelseavtalet och tillträdesdagen. Ett exempel på garantier kan vara bostadsrättens storlek. Om säljaren har uppgett att boarean är 70 kvadratmeter men det framkommer att boarean endast är 60 kvadratmeter avviker bostadsrättens skick från vad som har avtalats. Du måste kunna bevisa detta genom till exempel en mätning av bostaden och reklamera felet inom skälig tid. Gällande bostadsrättens boarea har du som köpare normalt ingen undersökningsplikt.
Känner du dig osäker? Vi hjälper dig gärna!
Om du upptäcker något som du misstänker kan klassas som ett dolt fel rekommenderar vi alltid att du tar kontakt med en jurist. Liknande situation kan uppstå för dig som säljare om köparen riktar ett krav mot dig. Juristen kan hjälpa dig att se över fallet och vägleda dig. Skulle det gå vidare till diskussion eller förhandling mellan säljaren och köparen har du någon som varit med från start och vet hur du ska gå tillväga.
Våra jurister kan hjälpa dig med allt längs vägen och har lång erfarenhet av dolda fel i bostadsrätter. Vi på Verahill arbetar på löpande timdebitering som är 2 500 kr per timme inklusive moms. För ärenden om dolda fel kan rättsskyddet i din hemförsäkring normalt tas i anspråk. Rättsskyddet ersätter inte hela juristarvodet, men en större del av det.
Svar på vanliga frågor
Vad är ett dolt fel?
Ett dolt fel innebär ett fel som fanns vid köptillfället och som man inte kunde upptäcka vid besiktningen. Felet ska inte heller vara väntat med tanke på bostadens skick, konstruktion eller ålder.
Vad är dolda fel i en bostadsrätt?
Ett dolt fel i bostadsrätt ska inte ha gått att upptäcka vid en besiktning. Bostadens marknadsvärde ska påverkas och felet ska ha funnits vid köptillfället. Felet ska heller inte ha gått att förvänta sig med tanke på till exempel bostadsrättens skick eller ålder.
Vem ska jag kontakta vid dolda fel?
Hittar du ett dolt fel ska du alltid kontakta säljaren så fort du har möjlighet. När det gäller en bostadsrätt ska du även anmäla det till bostadsrättsföreningen. Vi rekommenderar att du meddelar felet skriftligen. Då har du bevis på att du har berättat för säljaren att du har hittat ett fel och vid vilken tidpunkt det skedde.